Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Beginnen Sie mit Ihrem Haushalt, nicht mit dem Kaufpreis

Stellen Sie Ihre regelmäßigen Nettoeinnahmen allen heutigen Ausgaben gegenüber. Anschließend berücksichtigen Sie, welche Kosten als Eigentümer neu hinzukommen und welche bisherigen Ausgaben – etwa die Kaltmiete – entfallen.

Eine pauschale Einkommensquote kann nur eine grobe Orientierung sein. Wichtiger ist, welcher Betrag in Ihrem Haushalt auch dann zuverlässig verfügbar bleibt, wenn Energie, Mobilität oder Lebenshaltung teurer werden.

• Sichere monatliche Nettoeinnahmen
• Lebenshaltung, Versicherungen und laufende Verpflichtungen
• Künftige Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten
• Geplante Veränderungen wie Elternzeit oder Teilzeit
• Monatlicher Puffer für Unvorhergesehenes

Die mögliche Rate braucht Sicherheitsabstand

Was rechnerisch übrig bleibt, sollte nicht vollständig zur Kreditrate werden. Rücklagen, Urlaub, Reparaturen und größere Anschaffungen laufen auch mit eigener Immobilie weiter. Eine Finanzierung passt besser, wenn Sie nicht jeden Monat auf Kante planen müssen.

Testen Sie die Rate außerdem mit mindestens einem ungünstigeren Szenario. Wie verändert sich der Haushalt, wenn ein Einkommen zeitweise sinkt oder eine größere Ausgabe anfällt? Bleibt die Finanzierung dann handhabbar, ist das aussagekräftiger als eine maximale Bankzusage.

Kaufnebenkosten gehören in das Gesamtbudget

Zum Kaufpreis kommen insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Objekt und Vermittlung können weitere Kosten entstehen. Bei älteren Immobilien sollten Modernisierung und kurzfristig notwendige Reparaturen von Anfang an mitgedacht werden.

Ermitteln Sie deshalb zuerst die Gesamtkosten des Vorhabens. Ziehen Sie davon das Eigenkapital ab, das Sie tatsächlich einsetzen möchten. Erst der verbleibende Betrag ist der Finanzierungsbedarf.

• Kaufpreis oder Baukosten
• Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch
• Gegebenenfalls Maklerkosten
• Modernisierung, Ausstattung und Umzug
• Zusätzlicher Puffer für nicht planbare Mehrkosten

Eigenkapital einsetzen, aber nicht jede Reserve auflösen

Mehr Eigenkapital kann den benötigten Kredit und damit die Zinsbelastung verringern. Trotzdem sollte nach dem Kauf noch ausreichend liquide Reserve vorhanden sein. Wer das gesamte Guthaben einsetzt, muss die erste unerwartete Reparatur möglicherweise wieder finanzieren.

Welche Eigenkapitalquote sinnvoll ist, hängt von Kaufpreis, Beleihung, Einkommen und Sicherheitsbedürfnis ab. Lassen Sie sich Varianten mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz und gleicher Zinsbindung gegenüberstellen.

Vom tragbaren Monatsbetrag zum möglichen Darlehen

Aus Rate, Sollzins und anfänglicher Tilgung lässt sich ein erster Darlehensrahmen ableiten. Das Ergebnis verändert sich jedoch mit dem aktuellen Zins, der gewünschten Tilgung und der Zinsbindung. Ein Online-Rechner kann deshalb nur eine erste Näherung liefern.

Vergleichen Sie anschließend nicht nur die Start­rate. Entscheidend ist auch, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung bleibt und welche Rate bei einer späteren Anschlussfinanzierung entstehen könnte.

• Monatliche Rate heute
• Anfängliche Tilgung und erwartete Gesamtlaufzeit
• Restschuld nach der Zinsbindung
• Rate bei einem höheren Anschlusszins
• Sondertilgungen und mögliche Tilgungswechsel

Förderung frühzeitig prüfen

Förderkredite können ein Finanzierungskonzept ergänzen. Die Programme, Voraussetzungen und Konditionen ändern sich jedoch. Prüfen Sie daher vor dem Kaufvertrag beziehungsweise vor Beginn des Vorhabens, welche Förderung aktuell zu Objekt und Haushalt passt.

Ein Förderbaustein ist nicht automatisch die beste Lösung. Laufzeit, tilgungsfreie Jahre, Zinsbindung und spätere Restschuld müssen zum übrigen Darlehen passen.

Eine belastbare Vorprüfung in fünf Schritten

Für eine erste Einschätzung benötigen Sie noch kein konkretes Objekt. Mit Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital und Ihrem gewünschten Sicherheitspuffer lässt sich bereits ein realistischer Korridor ermitteln.

Sobald ein Objekt feststeht, wird die Rechnung mit den tatsächlichen Nebenkosten, dem Zustand der Immobilie und bankseitigen Konditionen aktualisiert. So vermeiden Sie Besichtigungen in einem Preisbereich, der später nur mit zu knapper Rate finanzierbar wäre.

• 1. Einnahmen und Ausgaben vollständig erfassen
• 2. Tragbare Rate mit Reserve festlegen
• 3. Verfügbares Eigenkapital und Liquidität trennen
• 4. Gesamtkosten statt nur Kaufpreis berechnen
• 5. Darlehen, Restschuld und Stressszenario vergleichen